Le titre foncier : Passeport du propriétaire terrien

 

Catégorie: droit béninois

Qu’est-ce qu’un titre foncier ?

Un titre foncier est un document délivré par une administration prouvant la propriété d’une terre à une personne (physique ou morale).

Le titre foncier est donc le document qui donne tout droit de propriété foncière de manière définitive et donne le droit de pouvoir opérer des transactions de divers ordres.

Les principales fonctions du titre foncier :

1. La sécurisation

En cas de litige sur l’appartenance d’une terre, la personne ayant le titre foncier sera considérée comme propriétaire.

• La libre disposition

Le propriétaire d’un titre foncier peut disposer de l’objet du titre et donc :

• Le vendre
• Le mettre en garantie (hypothèque par exemple)
• Le léguer

Focus : Le titre foncier au Bénin

« Document de preuve de la propriété foncière délivré après une procédure contradictoire de confirmation de droits foncier ou au terme de réalisation de plan foncier rural ».

(Article 4 nouveau, loi n°2017-15 modifiant et complétant la loi n° 2013-01 du 14/08/2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin)

Au Bénin l’Agence Nationale des Domaines et du Foncier existe depuis 2013[1] et a pour vocation la sécurisation et la coordination de la gestion foncière et domaniale au plan national.

Elle permet également de relayer les conditions d’accès au foncier au Bénin.

Questions-réponses sur l’achat de terre au Bénin

1. Qui peut acheter une terre au Bénin ?

• En milieu rural

« Les terres rurales (sont) l’ensemble des terres occupées par les activités agricoles, pastorales, sylvicoles, piscicoles ou destinées à accueillir l’une ou l’autre de ces activités. Les terres rurales sont situées en dehors des zones urbaines, des zones à urbaniser ou des zones d’urbanisation future telles que définies par les documents d’urbanisme ». (Article 7 code foncier et domanial)

Toutes les personnes physiques ou morales de nationalité béninoise peuvent acheter une terre au Bénin dès lors qu’il en a la capacité.

Par exemple, un enfant mineur ne pourra pas seul acheter un terrain, mais ses parents/ représentants légaux pourront acheter un terrain qu’ils mettront au nom de cet enfant.

 La condition de nationalité exclue donc les non-nationaux de l’accès à la propriété rurale.

• En milieu urbain

« Les terres urbaines sont celles situées en zone urbaine, les zones à urbaniser ou les zones d’urbanisation futures telles que définies dans les plans de planification urbaines ; ces terres sont affectées ou destinées principalement à l’habitation, au commerce, à l’industrie, à l’implantation des services publics et d’une manière générale aux activités liées à la vie urbaines. Elles sont régies par les textes spécifiques sur le foncier urbain ». (Article 7 code foncier et domanial)

Toutes personnes de nationalité béninoise et toutes personnes non-béninoises mais originaire d’un pays où le principe de réciprocité est en vigueur.

Le principe de réciprocité se comprenant comme permettant au non-nationaux dont les pays d’origines accordent un accès à la propriété foncière aux nationaux béninois, d’y avoir accès au Bénin.

En ce qui concerne les non-nationaux, ils peuvent également conclure des baux pour une durée maximale de 50 ans non renouvelable.

Les conditions d’achats des terres rurales

Outre le fait que l’acquéreur d’une terre rurale doit présenter un projet de mise en valeur, il se doit d’exécuter

En effet, l’Agence National des Domaines et du Foncier (ANDF[2]) dispose d’un droit de préemption en cas de manquement à cette obligation (conformément à l’article 367 du Code foncier et domanial)

SUPERFICIE	AVIS	APPROBATION
De 0 à 2 hectares	Non requis	Non requise
De 2 à 20 hectares	Commission de Gestion Foncière (COGEF)	Conseil Communal ou Municipal
De 20 à 100 hectares	Conseil Communal ou Municipal	Agence National des Domaines et du Foncier (ANDF)
De 100 à 500 hectares	Conseil Communal ou Municipal puis Agence National des Domaines et du Foncier (ANDF)	Ministre en charge du foncier
De 500 à 1000 hectares	Conseil Communal ou Municipal puis Agence National des Domaines et du Foncier (ANDF) puis Ministre en charge du foncier	Conseil des Ministres
Au-delà de 1000 hectares	Il n’est pas possible d’acquérir plus de 1000 hectares de terre en République du Bénin.

L’article 18 du Code Foncier rappelle que l’établissement d’un acte par un notaire ou à défaut un acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire est nécessaire pour légalement constituer un titre foncier.

L’article 116 du même Code quant à lui, énumère les documents nécessaires à la constitution du dossier de demande de titre foncier.

En cas de litige foncier au Bénin

Avec l’Etat

Pour diverses raisons l’Etat peut requérir la possession d’une terre appartenant à un particulier par exemple dans le cadre :

• De procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique (construction d’ouvrage routier/ aéroportuaire, etc.) ;
• De procédures d’exercice du droit de préemption.

Il existe le Fonds de Dédommagement Foncier (crée en 2014) qui assure la sécurité et la stabilité dans les actes du domaine et du foncier et permet, comme son nom l’indique, de dédommager toute personne sujette aux procédures susmentionnées.

Entre particuliers

Les juridictions de droit communs sont pour le moment compétentes, néanmoins, selon fonctionnaire de l’administrations judiciaire, il y a actuellement des milliers de procédures foncière en instance dans ces tribunaux.

Actualité

Le Président Patrice Talon envisage la création d’une nouvelle juridiction spéciale (« Cour spéciale des affaires foncière), chargée uniquement des différends fonciers et cela dès la prochaine rentrée judiciaire.

Cette juridiction devrait comprendre une cour de jugement et une chambre des appels.

Les discussions à ce propos sont actuellement en cours à l’Assemblée.

Les raisons motivant le gouvernement à vouloir créer cette instance sont principalement :  

• La lutte contre la mafia foncière
• La spécialisation des juges
• L’engorgement des tribunaux

Conclusion

Le titre foncier est donc le document, qui permet d’assurer et de revendiquer la propriété foncière par excellence.

Au Bénin, pays où la coutume est encore très présente et où de nombreuses personnes se considèrent comme propriétaire car ayant de facto bénéficier de l’usage de terre de manière générationnelle, cet impératif administratif n’est pas à négliger au risque un jour de se voir disputer sa terre.

SEPHORAGRO

APITHY Séphora

Juriste spécialisée en droit de l’agriculture et des filières agro-alimentaires

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[1] La loi n°2013-01 du 14 août 2013 portant Code Foncier et Domanial a créé cette agence.

[2] REPUBLIQUE DU BENIN – Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) – Accès au Foncier